heimisch 01/2021

Auf die Schlüssel – fertig – los! 

Wer ohne Baustress ein neues Eigenheim sucht, für den klingt „schlüsselfertig“ nach einer bequemen Lösung. Aber was heißt das eigentlich? Wir haben bei der Firma Obermaier nachgefragt, was „schlüsselfertiges Bauen“ genau bedeutet und worauf man dabei achten sollte.

Wir stehen auf einer langgezogenen Dachterrasse im zweiten Stock eines nagelneuen Mehrfamilienhauses. Die Terrasse zieht sich über die komplette Länge der Wohnung, ums Hauseck herum, für einen perfekten Rundumblick ins Grüne. Der Neubau ist gerade fertig geworden und wartet schlüsselfertig auf seine neuen Eigentümer. Fünf Wohnungen bietet der Neubau, drei solcher Häuser, also insgesamt 15 Wohnungen, hat Franz-Josef Obermaier hier nebeneinander in den letzten zwei Jahren geplant und gebaut. Jetzt bekommen die neuen Bewohner die Schlüssel und können einziehen. 

Franz-Josef Obermaier ist Maurer- und Betonbaumeister und Geschäftsführer der Franz Obermaier GmbH in der vierten Generation. Seine Kinder Julia und Fabian sind ihm dicht auf der Spur, Julia ist bereits fertige Maurer- und Betonbaumeisterin, Fabian gerade im zweiten Lehrjahr. Rund 40 Mitarbeiter hat der Familienbetrieb mittlerweile.

Familie Obermaier und Andreas Reischenbeck führen uns durch den Neubau. Die Penthouse Wohnung in der obersten Etage ist hell und offen – und komplett barrierefrei, vom Keller bis zur Dachterrasse. Ein Lift führt aus der Tiefgarage direkt bis in die Wohnung. Auch die weiteren Wohnungen der Anlage sind barrierefrei gestaltet und über den Lift im Treppenhaus oder die Rampe am Eingang erreichbar. „Diese Barrierefreiheit ist schon etwas Besonderes, das gibt es nicht so oft“, erklärt Obermaier. „Alle Zugänge und Räume sind so gestaltet, dass ein Rollstuhl darin wenden kann.“ 

Bodentiefe, blankgeputzte Fenster lassen jede Menge Licht ins Innere des Neubaus. Die Böden sind verlegt, die Steckdosen montiert, das Bad fertig, alles ist bereit für den Einzug. Alles außer die Küche und die Möbel sind drin. Das, sagt Reischenbeck, sei schlüsselfertig. Die Firma Obermaier übergibt die Schlüssel an die neuen Besitzer erst, wenn sie wirklich einziehen können. „Es kommt immer darauf an, was die Kunden wollen und was man vertraglich vereinbart“, erklärt der Bauingenieur . „Bei uns müssen sich die Kunden aber tatsächlich um nichts selbst kümmern.“ Außer der Bauherr wünscht es, Eigenleistung wie Malerarbeiten oder Böden verlegen selbst zu erbringen. Dies muss vertraglich vorab festgelegt werden. Da ein solches Bauvorhaben dann ebenso als schlüsselfertig gilt, rät der Profi, den Vertrag mit dem Bauunternehmen genau zu besprechen und zu prüfen, was der Vertrag beinhaltet. Das Bauunternehmen Obermaier übernimmt grundsätzlich alles, von der Planung über die Umsetzung bis zur Abnahme durch den Gutachter und die Schlüsselübergabe fürs fertige Haus.

Die Wohnanlage, in der wir nun stehen, war kein Kundenauftrag: „Wir haben den Grund selbst gekauft, die Häuser darauf gebaut und die Wohnungen erst dann schlüsselfertig verkauft“, erklärt Julia Obermaier. Bei solchen Bauprojekten macht die Obermaier Comfortbau GmbH von der Planung bis zur Übergabe alles selbst, beauftragt aber zudem regionale Handwerker und Firmen, das Kernteam besteht aus rund zwölf Firmen: „Alle kennen sich und wissen, dass man sich auf die anderen verlassen kann, man stimmt sich untereinander gut und rasch ab, weil es eine Vertrauensbasis gibt. Mit der entsprechenden Bauleitung führt das dann zum Erfolg.“ Für Obermaier bedeutet das, dass Bauvorhaben, wie die drei Wohngebäude, im geplanten Zeitrahmen fertig werden und gleichzeitig seinen hohen Qualitätsansprüchen genügen.

Neben eigenen Projekten baut die Franz Obermaier GmbH schlüsselfertige Häuser komplett nach Kundenwunsch. „Viele haben das Grundstück bereits gekauft, manche haben auch schon Pläne vom Architekten. Dann beraten wir die Bauherren zur konkreten Vorgehensweise und erstellen eine detaillierte und individuelle Baubeschreibung, inklusive Zeit- und Kostenplanung“, erklärt Reischenbeck. Sie prüfen, was gewünscht und rechtlich möglich ist. Das reicht vom Dachziegel bis zur Fliese, von der Heizungsanlage bis zur Jalousie. „Der Kunde bekommt ein Pauschalangebot für die gewünschte Ausstattung, da sind alle Kosten drin“, erklärt Obermaier. So weiß der Kunde, mit welchem Budget er rechnen muss und der Preis ändert sich nur, wenn der Kunde bei den finalen Bemusterungen größere Änderungswünsche hat, etwa die teureren Fliesen oder doch andere Bodenbeläge. „Unterm Strich stimmen die Gesamtpreisangebote aber immer, weil wir mit angemessenen Preisen, auf Basis der Vorbesprechung, kalkulieren“, sagt Julia Obermaier. Ist der Auftrag erteilt, bekommen die Kunden während des Bauverlaufs rechtzeitig Bescheid, wann und wo Bodenbeläge, Türen, Fenster, Armaturen oder das Bad ausgesucht werden sollen. Die Ausführungen begleitet und koordiniert das Bauunternehmen dann bis ins letzte Detail. Damit unser Qualitätsstandard gehalten werden kann, müsse man dran bleiben, so Reischenbeck. „Im Zweifel wird bei den Gewerken so lange nachgehakt, bis es eben passt. Des wird mir auch ned zu blöd.“

Obermaier, Reischenbeck und alle Kollegen denken dabei alles für den Kunden mit, auch Kleinigkeiten, etwa, auf welche Seite der Türanschlag kommt, oder ob statt Jalousien vielleicht doch Raffrollos besser wären. Besonderes Augenmerk legt Obermaier auch auf Bereiche, die die wenigsten Kunden auf dem Schirm haben, wie das Raumklima: „Da muss der Außenstein zum verwendeten Innenstein passen, die Baustoffe untereinander abgestimmt sein und man muss an die Lüftungsanlagen denken.“ Hier wurde beispielsweise eine dezentrale Lüftungsanlage verbaut, mit einem Laibungslüfter und in den Rollladenkästen verbauten Lüftungen. Hinzu kommen Schallschutzkonzepte, die gerade in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen wichtig sind. Man will ja gut miteinander leben können. „Qualitativ liegen wir da immer ein bissl über der vorgegebenen Norm und kümmern uns auch um etwaige Anträge für Zuschüsse für energieeffizientes Bauen, wenn der Kunde das will“, erklärt Obermaier. 

Bei den drei Mehrfamilienhäusern war Obermaier aber auch noch etwas wichtig: Die neuen Häuser sollten gut in die Umgebung passen und eine schöne Außenwirkung bieten. „Wir achten daher auf eine farbliche Gesamtgestaltung aller Außenbauteile, wie Balkongeländer, Bedachungen, Verblechungen oder Details wie einheitliche Fassaden-Außenbeleuchtung. Wir versuchen nicht, krampfhaft jeden möglichen Quadratmeter des Grundstücks auszunutzen, es soll ja auch für die Anwohner rundherum passen. Alle müssen sich wohlfühlen. A bissl weniger ist da manchmal mehr“, erklärt er. Seine Tochter Julia, die nach ihrer Maurerausbildung jetzt Architektur studiert, ergänzt: „Der Papa baut so, wie wenn er für sich selbst bauen würde. Es soll eben auch ein Wohlfühlhaus sein.“

Für wen eignet sich schlüsselfertiges Bauen? 

Für alle, die wenig Zeit oder Erfahrung beim Bauen haben und wenig selbst übernehmen können oder möchten. Denn es ist eine große Herausforderung für Neu-Häuslebauer, alles am Bau selbst zu planen, zu koordinieren oder zu heimwerken. Mit dem richtigen Bauunternehmen können sich Bauherren bequem zurücklehnen und alles nach ihren Wünschen bauen lassen. „Das ist ein bisschen ähnlich, wie wenn man die Steuererklärung alleine machen will“, erklärt Julia Obermaier. „Es geht schon, aber mit einem Profi geht es einfach viel bequemer und schneller.“

Wer auf Eigenleistung verzichtet, den erwarten unter Umständen allerdings etwas höhere Kosten.